一、【关键词】航空港区 房地产 发展
郑州航空港经济综合实验区（以下简称航空港区）位于郑州市东南方向25公里，规划批复面积415平方公里，是国家批准的第一个以航空经济为引领的国家级新区，也是河南省三大国家战略重要组成部分，“加快郑州航空港经济综合实验区建设”还被正式列入国家“十三五”规划纲要。航空港区定位于“国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、中国内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极”。郑州航空港区不仅是郑州市经济发展的新版块，而且是中原经济区发展的龙头，是郑州走向国际、走向世界的开放平台。
2013年3月7日，国务院正式批复了《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》，标志着全国首个航空港经济发展先行区正式起航。随后，河南省和郑州市相继出台了多项政策给予倾力支持，大量临空、物流、电子、食品等产业向航空港区聚集，直接拉动了航空港区版块价值的提升。在此形势下，航空港区的房地产市场也随之不断升温，房地产企业竞相进驻。航空港区的发展为物流园区、工业地产带来良好的发展契机，也直接拉动了住宅及商业地产的开发。
（一）市场导入性强
随着航空港区战略地位的逐步提升，航空港区的招商引资策略由前期的政府动员为主逐渐转变为企业主动出击。如果说2012年以前，航空港区房地产市场以内销为主，本土房企是开发建设主力的话，如今的航空港区则是大牌名企云集。截至目前，航空港区已经吸引到万科、绿地、保利、正弘、裕鸿、山顶、振兴、名门、永威、和昌等诸多国内知名和本地实力房企进驻。在航空港区北部的综合服务区，核心区域的土地已基本上出让完毕，获得土地的多为有一定影响力的房企，且单个房企拿地规模较大。如，裕鸿世界港、豫发大运城和正弘中央公园总占地面积分别达到2250亩、1700亩和1600亩；而在南部核心生态区和东部商展交易区，土地开发正在逐步推进，先期推出的和昌盛世城邦、绿地会展城占地面积就已分别达到了4200亩和3900亩。
（二）市场发展速度快
2012年之前，航空港区房地产处于萌芽阶段，开发模式基本上以政府主导定向开发的公租房（富士康蓝领公寓）、工业用房和由开发商销售的商业街铺为主，面向市场销售的商品住房开发数量较少。2012年，在富士康配套公寓和拆迁安置房相继建成之后，一批富士康配套的商业用房开始销售，裕鸿世界港等商品房项目也开始进入市场。2013年，航空港区确定为国家级综合试验区后，航空港区的房地产业快速起步，正弘中央花园、豫发大运城、富田兴和苑、万科美景魅力之城、永威南越、中建森林上郡、和昌盛世城邦等一批大盘相继推出，航空港区的房地产开发真正进入市场化运作阶段，开发规模迅速扩大，蓄势待发的房地产项目层出不穷，航空港区商品房投放量和销售量呈几何倍数增加。同时，航空港区房地产的产品种类日益丰富，既有花园洋房、高层住宅，也有写字楼和商业综合体，公园式写字楼、五星级酒店、企业独栋等不断丰富着航空港区房地产的产品线。
（三）区域分布特征明显
航空港区构建了“一核领三区、两廊系三心、两轴连三环”的空间布局结构——中部为空港核心区，北部为综合服务区，东部为商展交易区，南部主要是产业园和园博园生态区。因此航空港区房地产产品的区域分布特征明显：中部航空港核心区和东部商展交易区以写字楼、工业园区、会展及相关服务设施的开发为主，南部以产业地产开发为主，而北部的综合服务区以住宅和商业开发为主。目前北部综合服务区的房地产项目多集中在富士康产业园的北部。其中，郑港六路和郑港四街是航空港区发展较早的版块，也是目前最为繁华的中心地段，配套最为完善。围绕着富士康，该版块汇集了沃金商业广场、锦荣悦汇城、鑫荣中央金地广场、山顶时代商业广场、华鸿国际广场、裕鸿世界港、港城793等商业地产项目，这里已然形成航空港区初具规模的“第一商圈”，南部核心生态区则以园博园为核心区，建设具有较高品质的宜居宜业园博生态新城。随着园博园的建设，周边住宅及办公、商业开发渐渐起步，和昌盛世城邦、兴瑞汇金国际等项目已陆续进入市场销售。
（四）项目舒适度较高
因临近新郑机场，周边多有限高方面的要求，航空港区的房地产项目多以低密度、高绿化率产品为主，房地产项目的舒适度相对较高。如，航空港区商品房项目的容积率普遍在2.5以下，裕鸿世界港、润丰悦尚、正弘中央公园、空港森林、富田兴和苑、和昌盛世城邦等项目的容积率均在2.0以下；项目的绿化率普遍都在35%以上；项目规划的停车位基本上达到了1:1。一线品牌房地产企业的进入，也为航空港区带来先进的开发理念，如，万科美景魅力之城在航空港区推出了精装修房，并计划在交房后根据客户需要增加配置家具家电、代租代售等增值服务。一些本地房企也利用航空港区得天独厚的优势来打造其项目的独特品质，如正弘中央公园提出“公园地产”的概念，在项目中央位置规划自建了占地360亩的中央公园，并配有文化、娱乐、居住、商业、办公、酒店、教育等多种业态，以期为主营造出“出则繁华，入则宁静”的一站式完备生活。
（五）价格涨幅较快
航空港区确定为国家经济示范区后，房地产价格上涨较快。（1）住宅价格：2008年，航空港区的房价约为1800元/㎡，仅为郑州市区房价的三分之一。2013年，航空港区的商品住房销售均价达到5379元/㎡，2016年前4个月涨至6783元/㎡，两年多时间上涨了1400元/㎡，与市区商品住房销售均价相差约2000元/㎡。（2）商铺价格：2011年前，航空港区的商铺销售价格约为5000-6000元/平方米。2013年，商铺销售均价达到14707元/㎡，2016年前4个月达到16674元/㎡，与市区商铺售价相差无异。（3）写字楼价格：2015年，航空港区的写字楼销售均价7365元/㎡，较2013年上涨877元/㎡，而同期市区的写字楼销售价格下降了1229元/㎡。非住宅价格的上涨侧面说明了投资者较为看好航空港区。
（六）购房者由域内向域外转变
航空港区的购房者主要包括三类人群：一是在航空港区工作的企事业单位员工；二是郑州市区的外溢需求人群；三是资金充裕的投资者。这三类人群在不同时期有着不同表现。2012年之前，航空港区房地产项目的主要销售对象是区域内产业园区的工作人员和部分市区的改善性购房者。在航空港区上升为首个以航空经济为引领的国家级新区后，房地产项目的客户向郑州市区、省内其它地市乃至省外等域外转化。地铁2号线南延工程和郑（州）机（场）城铁的建设、开通，拉近了港区与市区的距离，满足了市区部分刚需人群需求，促使市区的外溢人口选择在航空港区置业。
（七）产业地产方兴未艾
在国家力推新型城镇化战略和加快产业向内陆转移进程，以及国家“大众创业、万众创新”的环境下，郑州产业地产方兴未艾。航空港区以开发商为主体的产业园项目，除了先前的台湾科技园和中德产业园外，近两年，云海科技园、美创国际科技园等项目相继推出。与其它区域的产业地产项目相比，航空港区的产业地产项目规模相对较大，如台湾科技园总占地2000亩，云海科技园1000亩，中德产业园500亩；项目的定位与航空港区的定位基本相同，大多以医疗器械、生物科技、电子信息、总部经济为主导；建筑形式多以企业独栋、模块建筑、产业公园等出现；并积极引入新的开发理念，如中德产业园主打“带院子的独栋厂房”，云海科技园采取院落式布局，地上地下双花园、下沉式中央花园来打造绿色办公环境。
二、航空港区房地产市场的发展环境
（一）开发热度将持续
航空港区作为国内首个国家级的航空综合实验区，是郑州乃至河南的重点发展区域。随着区域相关配套设施建设加快，区域价值不断提升，未来的发展速度和社会影响不可估量，区域房地产市场也将随之不断升温。在航空港区规划面积368平方公里（不含空港核心区）中，预留了大量未来发展用地，在市内土地资源稀缺的当下，航空港区还是待开发的热土。随着区域土地供应强度的逐步增加，房地产开发的片区也将不断外扩。
（二）房地产价格处于上升通道
随着国家级的郑州航空港经济综合试验区的规划批复，以及相关配套政策的出台，未来航空港区影响力增加，开发商、购房者对价格上涨预期增强。在我们所做的购房者调查中，认为航空港区房价上涨占到71.3%，其中认为“大幅上涨”的占到12.7%，“小幅上涨”的占到49.6%。
（三）写字楼前景良好
航空港区依托良好的机场基础设施和关联性产业的聚集，跨越行政区域和国际界限，对全球性跨国企业和高价值企业形成较强的吸引力。随着航空港区整个交通设施、基础配套以及产业园的投入使用，进入航空港区的企业会越来越多，加上大批省市级行政单位分支机构陆续派驻航空港区，对写字楼方面的需求将非常强烈。与郑州市区内域高密度的写字楼集群不同，航空港区写字楼呈现点状与线状分布，同时由于用地面积的宽松，写字楼产品形态更加丰富，产品也更注重功能配置和生态性。
（四）商业地产更新换代
根据未来航空港区的产业进驻规模和人员构成来看，航空港区的居民结构明显存在着年轻人多于中老年人、知识和技能型人才多于普通人才的现象。未来航空港区的商业业态将逐渐摆脱富士康配套商业的低端业态，更趋新型化和国际范，商业的品类也将更趋时尚化、新潮化、休闲化、航空港区将逐渐形成一个有规模、有品位的现代商业业态及格局的城市副中心。
（五）产业地产逐步升级
郑州市正在大力建设郑州航空港区，未来会有更多的大企业进驻郑州，这无疑产业地产发展的助推器。从发展趋势看，产业地产正向着专业化、规范化发展升级，产业地产不再单一的进行最基本的工业厂房、物流基地开发，而是顺应产业主导的方向，向研发、办公、展示用房等其他产业需求升级。同时，园区软环境的需求也从单一的生产需求向商务、生活等需求转移，居住、休闲、商业等相关配套设施的需求也在迅速发展。
四、对航空港区房地产发展的建议
（一）对政府的建议
1.科学理性地把握好发展机遇
航空港区正处于高速发展期，未来发展潜力巨大，政府部门应科学理性地把握好发展机遇，为航空港区房地产行业健康平稳发展保驾护航。航空港区房地产开发土地及投资需要一个中长期的发展规划，政府部门应加大对航空港区发展状态的市场综合调研，例如人口数量、人口分布、购买力、生活需求等，将航空港区的房地产业发展规划在以人为本的数据统计基础上进行合理规划，安排和利用好土地和投资，有计划、有步骤地安排好房地产的开发节奏，提前规避发展中可能出现的问题及风险。同时还要均衡考虑商业、居住等必要的合理性需要，在土地出让、项目启动、需求容量、价格水平、物业服务等各方面实现同步、均衡、适度发展。将房地产开发项目与航空港区总体规划有机结合，在确保航空港区规划落地与规范化市场的前提下，更加有效地整合与引导房地产市场良性发展。
2.加快基础设施建设
公共服务和市政基础设施的建设进度，关系一座新城的崛起速度。政府部门应切实督促项目的规划、投资、建设进展、完成时限等情况以及建设过程中存在的困难，解决影响发展的瓶颈问题。加快航空港区基础设施和产业功能区建设，对增强航空港区的载体功能，完善现代化交通体系，提升整体宜居生活水平，吸引更多的人流、物流、资金流和信息流，提升港区整体价值，服务入住企业，吸引客户置业具有重要的意义。
3.培育有效住房需求
郑州航空港区作为国家级航空经济综合实验区，现阶段的城市配套及人口还不足以支撑其在国家宏观经济中的城市定位。因此，在产业发展与宜居城市发展的方向上，航空港区要进一步加强产城融合，以产业带动房地产业。就房地产开发时段而言，航空港区的区域性、阶段性供给可能在某个时间段会出现过猛过快的现象，以至于将形成时点上的供求错位。解决其问题的关键除了把握开发节奏之外，还在于需求的培养。政府部门应加快招商引资项目的落地生根并尽快产生效益，因为只有产业项目的落地、人口规模的增加，才可能形成有效地住房需求。同时，还应注意控制好投资性需求，保证航空港区房地产健康持续发展。
4.探索实施相关购房扶持政策
目前航空港区面临着蓝领人口多，常驻人口少的局面，建议政府出台购房扶持政策，进一步引入人口、并使之落地生根、安居乐业，为其长期工作生活创造条件。（1）切实落实国家户籍改革政策，吸引更多的人在航空港区兴业、置业。（2）试行共有产权政策。航空港区利用优惠政策，积极探索和试点共有产权模式，购房者在交纳一定比例的款项后即可入住，待经济条件改善后购回其余产权。（3）出台产业工人购房支持政策。鼓励入住航空港区的企业通过出资方式为员工垫付首付款，由企业担保、银行提供限时无息贷款帮助产业工人购房。
5.探索完善产业地产政策
对郑州来说，产业地产的管理是个新课题。产业地产的预售管理、权属登记管理与其它不动产类型均有所不同，这些还需要有关部门借鉴外地经验，结合郑州本地情况探索、实践，并不断完善。既要支持产业地产的发展、促进航空港区经济增长，又要有严格把关，注意防止借产业地产之名行房地产开发之实的违规行为，规范产业地产市场。
（二）对开发企业的建议
1.做好项目定位
对开企业来说，项目定位是房地产开发链条中最核心工作环节之一。一个项目能否成功，前期定位至关重要。航空港区的房地产产品具有一定的特殊性，房地产行业与航空港区招商产业类型息息相关，因此，无论是商业地产、写字楼、产业地产的定位及配比要与产业紧密结合，产品要符合航空港区的实际购买需求。同时，如何移植外部强势资源、培育内部特色优势、整合区域资源优势、研发以市场需求为基础的产品，并规划好相应的商业、医疗、教育等配套是开发公司需要深思的问题。
2.加大刚需和改善性产品供应
据我们所进行的航空港区购房者问卷调查显示，欲购买三室的购房者占到47.2%，欲购两室的购房者占到40.4%，两者比重接近90%；从套型面积看，欲购60-90平方米的购房者占29.2%，90-120㎡的占46.1%。与市区相比，航空港区房地产所需求的套型面积偏大。建议开发企业：一方面要加大针对刚性需求和改善性需求产品的开发力度；另一方面要根据市场需求，适当扩大套内面积，设计出更多适销对路的产品。
3.注重推广绿色建筑
航空港区的发展需要可持续化，不能以牺牲自然环境来取经济的快速发展，房地产亦是如此。建议开发企业在房地产项目中，大力试行和推广低碳建筑技术、再生能源循环技术，更多的采用先进成熟的“四新”技术，建设绿色建筑，为居民提供健康舒适、安全的居住和活动空间，这是未来人居的发展方向。
